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대출을 받으시려는 분들 또는 국회 기획재정위원회 감사에서도 볼 수 있는 LTV와 DTI는 대출과 관련된 용어로 대출과 관련된 규제라고 볼 수 있습니다. 이 LTV와 DTI에 대해서 제가 공부한 만큼 알려드리겠습니다. 앞선 글에서도 말씀을 드렸지만 과도한 빚은 정신건강과, 신체건강, 가족건강에 반드시 무조건 어떠한 경우라도 해롭습니다.

또한 대출이 무조건 나쁘거나 무조건 좋은 것 또한 아닙니다.

금융 - 가계부채, 대출이란, 대출상환

사실 DTI, LTV, 新 DTI라는 규제는 사람들이 감당할 수 없는 대출로 고통받지 않게 하는 최소한의 안전을 위한 역할일 뿐이지 그 외의 역할은 하지 못합니다. 

<사진 = 한국경제>

하지만 이런 최소한의 안전이 대출을 하는 여러 방법 중 사금융이나 은행을 통한 대출 등에만 소용이 있다는 것을 명심하셔야 합니다.

DTI(Debt To Income)은 영어로 소득 대비 부채라는 뜻으로 우리나라에서는 총부채 상환 비율이라는 뜻으로 사용됩니다. 네이버의 백과사전에서는 '금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출 한도를 측정하는 계산 비율을 말함. 대출 상환액이 소득의 일정비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시'라고 되어 있습니다. 그냥 쉽게 말해 '총 소득에서 부채의 연간원리금 상환액이 차지하는 비율'이라고 생각하시면 될 것 같습니다.

이 DTI의 계산 방법은 연간 갚아야 할 돈(연간 원리금의 상환액 + 기타 부채에 대한 연간 상환한 이자의 합) * 100% / 연소득

입니다. 여기서 수식을 입력하는 방법을 몰라서;;; 이렇게 알려드립니다.

이 DTI는 담보 대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도로 DTI의 수치가 낮을 수록  빛을 갚을 수 있는 능력이 높다는 뜻이라고 합니다.

또한 앞의 DTI는 기존의 DTI이고, 新DTI라는 또 다른 DTI가 있습니다. 그런데 이 신 DTI도 두 가지 종류로 볼 수 있습니다. 첫 번째가 문재인 정부가 2017년 5월에 발표한 것으로 이 新DTI는 신입사원 등 사회초년생에게 현재 소득이 아니라 주택담보 대출 만기 (최장 30~35년)까지 거둘 것으로 예상 되는 '생애 주기 소득'을 기준으로 산정하는 새로운 주택 담보 대출 한도를 산출하는 방식입니다.

두 번째 신 DTI는 2017년 10월 24일 발표한 '가계부채 종합 대책'의 핵심내용으로 기존 DTI를 개편한 제도로 2018년 1월 31일에 발효가 됩니다. 대주택자들이 추가로 대출을 받기 어렵게 만든 제도이기도 합니다. 대출자가 보유한 부채의 범위를 지금보다 더 넓게 반영해 다주택자의 돌줄을 조이는 방식으로 이 新 DTI는 주택담보대출의 원리금까지 부채로 보는 것입니다.

또한 소득이 한정 된 상황에서 이미 빚진 사람은 부채가 더 많은 것으로 계산되기 때문에 대출을 받을 수 있는 돈이 줄어들 수 밖에 없습니다.

구체적으로 보면 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합친 금액을 연간 소득으로 나눈 것으로 기존의 DTI는 기존 주택담보대출의 경우 이자만 반영 했지만 신 DTI는 원금까지 더한 원리금까지 합산한다는 점에서 달라집니다.

사진 = Chosun Biz

첫 번째 新DTI가 사회 초년생들에게 전, 월세를 전전긍긍하며 돌아다니지 않아도 되게끔 도와주는 역할을 위해 만들어 졌지만 사회초년생 시절부터 대출을 해서 정년이 끝나고도 대출을 끼고 살아야 하는 상황도 벌어질 수 있기에 이용하시기 전에는 꼭 잘 생각하셔야 함은 물론이고, 앞서도 말씀드렸지만 과도한 빚은 정신건강과, 신체건강, 가족건강에 반드시 무조건 어떠한 경우라도 해롭습니다.

2004년 기준 LTV, DTI <사진 = 서울신문>

LTV(Loan To Value Ratio)는 주택 담보 대출 비율이라는 말로 주택의 담보가치에 따른 대출금의 비율의 의미하며 주택을 담보로 금융기관에 대출을 할 때 담보물(주택)의 가격에 대한 대출액 비율을 가리킵니다.

사실 DTI는 실질적으로 우리가 은행 등에서 대출을 할 때 필요한 용어이고, LTV는 우리가 대출을 많이 하고 원리금이 금융권에 잘 안 들어와 금융기관이 부실해지는 것을 방지하기 위해 만든 제도로 

LTV는 은행이 담보물을 경매 등으로 처분하여  대출금을 회수 할 때 회수액이 대출액보다 부족하지 않도록 경매낙찰가와 부동산 가격 하락 등의 상황을 고려하여 주택가격의 일정 비율 이하로 대출을 제한하는 제도입니다.

이 LTV의 예가 두가지가 있습니다.

ex1) 시가 4억원인 주택, LTV 70% 적용, 전세 2억원인 경우

(4억원 * 70%) - 2억원 = 8000만원까지 대출이 가능

ex2) 시가 4억원인 서울지역 주택, LTV 70% 적용, 방 3개인 경우

(4억원 * 70%) - (3400만원(방 개당 가격) * 3) = 1억 7800만원까지 대출가능

DTI는 대출하는 사람, LTV는 금융기관을 위한 정부의 최소한의 안전장치입니다.

위에 있는 그림을 보시면 DTI는 지방에는 규제가 되지 않는데 2016년 국회 재정기획 위원회의 보고서에 따르면 서울 등 수도권에는 대출이 줄어드는데 지방에는 대출이 더 늘어나는 것을 지적했습니다. DTI가 수도권에만 적용하는 것이 아니라 지방에도 적용해야 한다는 목소리가 늘어가고 있습니다.

신 DTI와 DSR이란 DSR대출 신DTI DSR도입 RTI

강화된 지역별 LTV, DTI 규제비율